Membeli Tanah Hanya Berdasarkan Kwitansi Aman atau Tidak

KHR LAW – Membeli tanah merupakan transaksi hukum yang tidak boleh hanya dilihat dari ada atau tidaknya kuitansi pembayaran. Dalam praktik masyarakat, masih sering ditemukan transaksi tanah yang dilakukan secara sederhana: pembeli menyerahkan uang, penjual menandatangani kuitansi, kemudian tanah diserahkan kepada pembeli.

Persoalannya, apakah kuitansi tersebut sudah cukup untuk membuktikan bahwa tanah telah menjadi milik pembeli?

Kuitansi mempunyai nilai pembuktian mengenai adanya pembayaran atau penerimaan sejumlah uang. Namun, kuitansi pada dasarnya tidak serta-merta mempunyai fungsi yang sama dengan sertipikat hak atas tanah ataupun Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dalam hukum pertanahan Indonesia, harus dibedakan setidaknya tiga persoalan:

Apakah telah terjadi kesepakatan jual beli?
Apakah penjual benar-benar merupakan pihak yang berhak menjual tanah tersebut?
Apakah peralihan hak atas tanah telah dilakukan dan didaftarkan sesuai sistem hukum pertanahan?

Ketiga pertanyaan tersebut tidak selalu memperoleh jawaban hanya dengan menunjukkan selembar kuitansi.

Kerangka hukum utamanya bersumber dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana diubah antara lain dengan PP Nomor 18 Tahun 2021, ketentuan mengenai PPAT dalam PP Nomor 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, serta ketentuan hukum perjanjian dalam KUHPerdata. UUPA sendiri masih berstatus berlaku, sedangkan PP 24/1997 telah mengalami perubahan melalui PP 18/2021.

1. Kuitansi Bukan Sertipikat Tanah

Kesalahan paling mendasar dalam transaksi tanah adalah menyamakan bukti pembayaran dengan bukti kepemilikan. Kuitansi pada prinsipnya membuktikan bahwa seseorang telah menerima sejumlah uang dari pihak lain. Apabila dalam kuitansi disebutkan pembayaran harga tanah tertentu, kuitansi tersebut dapat menjadi salah satu alat bukti bahwa telah terjadi pembayaran dalam suatu transaksi. Namun, hal tersebut tidak otomatis berarti bahwa: ‘’orang yang memegang kuitansi pasti merupakan pemegang hak atas tanah tersebut’’.

Dalam perspektif hukum pembuktian, kuitansi harus dilihat bersama-sama dengan bukti lainnya, seperti:

sertipikat tanah;
girik atau letter C, apabila relevan sebagai dokumen riwayat/penguasaan lama;
surat keterangan tanah;
alas hak;
akta jual beli;
surat keterangan waris;
bukti pembayaran pajak;
surat ukur;
bukti penguasaan fisik;
keterangan saksi;
dan dokumen pertanahan lainnya.

Dengan demikian, kuitansi adalah bagian dari rangkaian alat bukti, bukan pengganti sertipikat.

2. Apa Fungsi Kuitansi dalam Jual Beli Tanah?

Kuitansi mempunyai fungsi penting, tetapi fungsi tersebut harus ditempatkan secara tepat. Kuitansi dapat menjadi alat bukti bahwa:

sejumlah uang telah dibayarkan;
pembayaran dilakukan kepada pihak tertentu;
pembayaran berkaitan dengan transaksi tertentu;
terdapat hubungan hukum antara pihak yang membayar dan pihak yang menerima.

Dalam perkara perdata, kuitansi dapat digunakan sebagai bukti surat dan dinilai bersama alat bukti lainnya. Akan tetapi, nilai pembuktian kuitansi sangat bergantung pada isi, keaslian, pihak yang menandatangani, hubungan hukum para pihak, serta kesesuaiannya dengan bukti-bukti lain. Misalnya, seseorang membeli tanah seharga Rp500 juta dan memperoleh kuitansi bertuliskan: “Telah diterima uang sebesar Rp500.000.000 untuk pembelian sebidang tanah…”

Kuitansi tersebut dapat menjadi bukti penting mengenai pembayaran. Tetapi pertanyaan hukum berikutnya tetap harus dijawab: Tanah siapa yang dijual?

Apakah penjual merupakan pemilik?
Apakah penjual mempunyai kewenangan menjual?
Apakah tanah tersebut sedang dijaminkan?
Apakah tanah merupakan harta bersama?
Apakah tanah merupakan harta warisan?
Apakah terdapat ahli waris lain?
Apakah tanah sedang dalam sengketa?
Apakah objek tanah benar-benar ada dan batasnya sesuai?
Apakah tanah sudah bersertipikat?
Apakah tanah masuk kawasan yang dilarang untuk dimiliki atau dialihkan?

Di sinilah kelemahan transaksi yang hanya berlandaskan kuitansi mulai terlihat.

3. Dasar Hukum Jual Beli Tanah di Indonesia

A. Undang-Undang Pokok Agraria

Dasar utama hukum pertanahan Indonesia adalah UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA mengatur jenis-jenis hak atas tanah dan menjadi fondasi sistem pertanahan nasional. Pasal 19 UUPA menempatkan pendaftaran tanah sebagai instrumen penting untuk menjamin kepastian hukum. Artinya, sistem hukum pertanahan Indonesia tidak hanya berbicara mengenai transaksi antara penjual dan pembeli, tetapi juga mengenai pendaftaran hak dan kepastian hukum atas tanah.

Karena itu, transaksi tanah yang hanya berhenti pada kuitansi pada dasarnya belum memberikan tingkat kepastian hukum yang sama dengan tanah yang telah melalui proses peralihan hak dan pendaftaran sesuai ketentuan pertanahan.

4. Syarat Sah Perjanjian Tetap Berlaku

Jual beli tanah juga tidak dapat dilepaskan dari hukum perjanjian. Pasal 1320 KUHPerdata menentukan empat syarat sah perjanjian, yaitu:

kesepakatan para pihak;
kecakapan untuk membuat perjanjian;
suatu hal tertentu;
suatu sebab yang halal.

Dalam perspektif hukum perjanjian, kesepakatan mengenai objek dan harga merupakan aspek penting. Namun, sahnya perjanjian tidak boleh disamakan begitu saja dengan sempurnanya administrasi peralihan hak atas tanah.

Inilah titik yang sering menimbulkan kekeliruan dalam praktik. Jual beli tanah memiliki dimensi hukum perjanjian sekaligus dimensi hukum pertanahan. Dengan kata lain: ”ada hubungan kontraktual antara penjual dan pembeli, tetapi ada pula rezim hukum khusus mengenai peralihan dan pendaftaran hak atas tanah”. Karena itu, kuitansi tidak dapat berdiri sendiri sebagai instrumen untuk memberikan kepastian hak atas tanah.

5. Bagaimana Kedudukan AJB yang Dibuat PPAT?

Dalam sistem pendaftaran tanah, PPAT mempunyai posisi yang sangat penting. PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, mengatur jabatan dan fungsi PPAT dalam pembuatan akta-akta tertentu mengenai tanah.

Penjelasan PP Nomor 37 Tahun 1998 menegaskan pentingnya PPAT dalam perubahan data yuridis pertanahan dan menyebut bahwa peralihan serta pembebanan hak atas tanah untuk kepentingan pendaftaran dibuktikan dengan akta PPAT.

Lebih spesifik, Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 pada pokoknya mensyaratkan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak tertentu lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang.

PP 24/1997 masih berlaku dan telah diubah dengan PP 18/2021. Dengan demikian, secara administratif-pertanahan: ‘’kuitansi bukan pengganti AJB PPAT untuk proses pendaftaran peralihan hak.’’

6. Mahkamah Agung Pernah Mengakui Jual Beli Tanah dengan Kuitansi?

Di sinilah persoalannya menjadi lebih menarik. dalam keadaan tertentu, yurisprudensi Mahkamah Agung memang pernah memberikan pengakuan terhadap jual beli tanah yang tidak dituangkan dalam akta PPAT.

Direktori Putusan Mahkamah Agung memuat berbagai putusan yang mengutip yurisprudensi mengenai persoalan tersebut. Salah satunya adalah Putusan Mahkamah Agung Nomor 126 K/Sip/1974, yang dalam praktik peradilan sering dirujuk untuk argumentasi bahwa untuk sahnya jual beli tanah tidak selalu mutlak harus dibuktikan dengan akta PPAT, karena akta PPAT mempunyai fungsi penting sebagai alat bukti dan sarana administrasi pendaftaran.

Namun, yurisprudensi tersebut tidak boleh dibaca secara sederhana sebagai ’’membeli tanah cukup dengan kuitansi.’’ Ini adalah perbedaan yang sangat penting. Sahnya transaksi tidak sama dengan sempurnanya pendaftaran hak. Dalam perkara konkret, pengadilan dapat menilai bahwa suatu transaksi jual beli tanah memang telah terjadi berdasarkan:

kesepakatan;
pembayaran;
penyerahan tanah;
penguasaan fisik;
saksi;
kuitansi;
surat perjanjian;
pengakuan para pihak;
serta keadaan faktual lainnya.

Tetapi pengakuan bahwa suatu transaksi pernah terjadi tidak otomatis berarti pembeli memperoleh posisi hukum yang sama dengan pemegang sertipikat yang namanya telah tercatat dalam buku tanah. Oleh karena itu, yurisprudensi tersebut harus dibaca secara kontekstual.

7. Perbedaan ‘’Sah Jual Beli’’ dengan ‘’Aman Membeli Tanah’’

Seseorang dapat saja berhasil membuktikan di pengadilan bahwa jual beli tanah pernah terjadi. Tetapi proses pembuktian tersebut dapat menjadi sangat panjang apabila sejak awal pembeli hanya mempunyai kuitansi. Misalnya:

A menjual tanah kepada B.

B membayar lunas dan menerima kuitansi. Namun tanah masih tercatat atas nama A. Kemudian A meninggal dunia. Ahli waris A tidak mengakui transaksi tersebut.

B kemudian mengajukan gugatan. Dalam kondisi demikian, B mungkin harus membuktikan:

bahwa A benar pemilik atau pihak yang berwenang;
bahwa transaksi benar-benar terjadi;
bahwa kuitansi asli;
bahwa uang benar-benar dibayarkan;
bahwa objek tanah yang dimaksud jelas;
bahwa batas dan luas tanah sesuai;
bahwa tidak ada transaksi sebelumnya kepada pihak lain;
dan bahwa tidak terdapat persoalan hukum lain terhadap objek tersebut.

Di sinilah transaksi yang pada awalnya terlihat “murah dan sederhana” dapat berubah menjadi sengketa pertanahan yang mahal dan panjang.

8. Risiko Membeli Tanah Hanya Berdasarkan Kuitansi

A. Risiko Penjual Bukan Pemilik

Kuitansi tidak menjamin bahwa orang yang menerima uang merupakan pemegang hak. Seseorang dapat saja menguasai tanah secara fisik tanpa menjadi pemilik secara yuridis. Karena itu, sebelum membeli, harus dilakukan pemeriksaan mengenai: siapa pemegang hak atas tanah tersebut?

B. Risiko Tanah Dijual kepada Lebih dari Satu Orang

Ini merupakan salah satu risiko serius. Tanah dapat saja telah dijual kepada pembeli pertama, kemudian penjual menjual kembali objek yang sama kepada pihak kedua. Dalam keadaan seperti itu, persoalannya tidak selesai hanya dengan menunjukkan kuitansi.

Pengadilan akan menilai berbagai aspek, termasuk:

siapa yang lebih dahulu memperoleh hak;
siapa yang menguasai tanah;
apakah pembeli beritikad baik;
apakah pembeli mengetahui adanya transaksi sebelumnya;
apakah transaksi telah didaftarkan;
serta keadaan hukum objek tanah.

9. Risiko Tanah Merupakan Harta Warisan

Tanah warisan merupakan salah satu sumber sengketa yang sangat sering terjadi. Misalnya seorang ayah mempunyai sebidang tanah. Tanah tersebut kemudian dijual oleh salah satu anak kepada pembeli hanya berdasarkan kuitansi. Pertanyaannya: Apakah anak tersebut mempunyai kewenangan menjual seluruh tanah? Belum tentu.

Apabila tanah merupakan harta warisan yang menjadi hak beberapa ahli waris, penjualan tanpa persetujuan atau kewenangan yang diperlukan dapat menimbulkan persoalan hukum serius. Karena itu, pembeli harus memastikan status:

pewaris;
ahli waris;
surat keterangan waris;
pembagian warisan;
persetujuan ahli waris;
serta status pendaftaran tanah.

10. Risiko Tanah Merupakan Harta Bersama

Tanah yang diperoleh dalam perkawinan juga harus diperiksa statusnya. Tidak cukup hanya memastikan bahwa nama penjual tercantum dalam dokumen tertentu. Dalam kondisi tertentu, perlu dipastikan apakah tanah merupakan: harta pribadi atau harta bersama?

Persoalan tersebut menjadi penting apabila penjual telah menikah. Pemeriksaan terhadap status perkawinan dan kewenangan pihak yang melakukan transaksi merupakan bagian dari due diligence dalam jual beli tanah.

11. Risiko Tanah Sedang Dijaminkan

Pembeli juga harus memeriksa apakah tanah sedang dibebani:

Hak Tanggungan;
sita;
blokir;
sengketa;
atau beban hukum lainnya.

Pengecekan sertipikat menjadi bagian penting sebelum transaksi. Kementerian ATR/BPN juga memiliki mekanisme pengecekan sertipikat secara elektronik. Petunjuk teknis ATR/BPN menjelaskan bahwa pengecekan sertipikat dapat dilakukan oleh PPAT dan pihak berkepentingan tertentu, dan pengecekan oleh PPAT merupakan bagian dari kewajiban sebelum pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah. Dengan demikian, pembeli tidak seharusnya hanya bertanya: “Sudah lunas atau belum?” Tetapi juga: “Bagaimana status yuridis tanah tersebut di Kantor Pertanahan?”

12. Risiko Batas Tanah Tidak Jelas

Kuitansi sering kali hanya mencantumkan keterangan sederhana. Contoh: “Telah diterima uang pembelian tanah seluas kurang lebih 500 m².”

Persoalannya: Tanah yang mana? Tanpa identifikasi objek yang memadai, dapat muncul persoalan mengenai:

luas;
batas utara;
batas selatan;
batas timur;
batas barat;
letak;
nomor bidang;
NIB;
desa/kelurahan;
kecamatan;
dan data fisik lainnya.

Semakin kabur objek transaksi, semakin besar risiko sengketa.

13. Risiko Tanah Belum Bersertipikat

Tanah yang belum bersertipikat bukan berarti otomatis tidak dapat diperjualbelikan. Namun, transaksi tanah yang belum terdaftar membutuhkan pemeriksaan yang jauh lebih hati-hati mengenai alas hak dan riwayat penguasaannya.

PP Nomor 24 Tahun 1997 mengatur dokumen dan pembuktian hak terhadap bidang tanah yang belum terdaftar. Dalam proses pendaftaran, aspek riwayat penguasaan dan bukti hak menjadi bagian penting. Karena itu, apabila seseorang ditawari tanah dengan kalimat: “Tidak perlu sertipikat, yang penting ada kuitansi.” Maka kalimat tersebut seharusnya menjadi red flag, bukan justru dianggap sebagai jaminan keamanan.

14. Apakah Tanah Girik Bisa Dibeli Hanya dengan Kuitansi?

Istilah “girik” sering digunakan masyarakat untuk berbagai dokumen tanah lama. Namun, girik tidak boleh secara otomatis diperlakukan sebagai sertipikat hak atas tanah. Pembeli harus menelusuri:

siapa pemegang hak atau penguasa awal;
riwayat tanah;
riwayat peralihan;
dasar penguasaan;
data administrasi desa/kelurahan;
kesesuaian objek;
apakah tanah telah terdaftar;
apakah ada sengketa;
apakah ada klaim pihak lain.

Dengan kata lain: girik + kuitansi belum sama dengan sertipikat atas nama pembeli.

15. Bagaimana Jika Tanah Hanya Ada Kuitansi tetapi Transaksi Sudah Lama?

Situasi ini harus dianalisis berdasarkan fakta. Misalnya seseorang membeli tanah pada tahun 1990 dan hanya memiliki kuitansi.

Tanah tersebut kemudian:

dikuasai secara fisik selama puluhan tahun;
dibayar pajaknya;
dibangun rumah;
diketahui masyarakat;
tidak pernah disengketakan;
dan penjual maupun keluarganya tidak pernah menyangkal transaksi.

Keadaan tersebut tentu mempunyai nilai pembuktian. Dalam perkara perdata, hakim tidak hanya melihat satu lembar dokumen, tetapi dapat mempertimbangkan keseluruhan alat bukti dan fakta persidangan. Namun, tetap tidak tepat mengatakan bahwa: “Karena sudah dikuasai 30 tahun, otomatis menjadi milik.”

Kepemilikan tanah harus dianalisis berdasarkan rezim hukum agraria, riwayat hak, penguasaan, bukti, dan ketentuan pendaftaran tanah.

16. Teori Kepastian Hukum dalam Jual Beli Tanah

Dari perspektif teori hukum, masalah kuitansi berkaitan erat dengan kepastianhukum. Menurut Gustav Radbruch, kepastian hukum merupakan salah satu nilai dasar hukum selain keadilan dan kemanfaatan (Radbruch, 2006).

Dalam konteks pertanahan, kepastian hukum diwujudkan melalui sistem administrasi dan pendaftaran tanah. Sertipikat tanah memiliki fungsi strategis karena merupakan produk administrasi negara yang memberikan alat bukti mengenai data fisik dan data yuridis sebagaimana sistem pendaftaran tanah. Karena itu, transaksi tanah idealnya tidak berhenti pada: kesepakatan → pembayaran → kuitansi. Melainkan: due diligence → kesepakatan → pembayaran → AJB PPAT → pendaftaran peralihan → sertipikat atas nama pembeli.

Rangkaian tersebut memberikan tingkat kepastian hukum yang jauh lebih tinggi.

17. Teori Perlindungan Hukum

Dalam perspektif teori perlindungan hukum, transaksi tanah harus memberikan perlindungan baik kepada penjual maupun pembeli. Perlindungan hukum preventif diberikan dengan cara:

pemeriksaan sertipikat;
pengecekan identitas;
pemeriksaan kewenangan penjual;
pemeriksaan status perkawinan;
pemeriksaan ahli waris;
pemeriksaan sengketa;
pemeriksaan Hak Tanggungan;
pemeriksaan batas tanah;
dan pembuatan AJB oleh PPAT.

Sedangkan perlindungan represif diperlukan apabila kemudian muncul sengketa, misalnya melalui:

somasi;
mediasi;
gugatan wanprestasi;
gugatan perbuatan melawan hukum;
gugatan mengenai hak atas tanah;
atau mekanisme hukum lainnya sesuai karakter sengketa.

18. Itikad Baik Pembeli Sangat Penting

Dalam transaksi tanah, pembeli tidak cukup hanya mengatakan: “Saya sudah membayar.” Pembeli juga harus mampu menunjukkan itikad baik. Itikad baik berarti pembeli melakukan kehati-hatian yang wajar sebelum membeli.

Contohnya:

memeriksa sertipikat;
memeriksa identitas penjual;
bertanya kepada lingkungan sekitar;
memeriksa status perkawinan;
memeriksa apakah ada ahli waris;
memeriksa status sengketa;
melakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan;
menggunakan PPAT;
memastikan pembayaran kepada pihak yang benar.

Semakin besar nilai transaksi tanah, semakin tinggi tuntutan kehati-hatian yang secara rasional dapat dibebankan kepada pembeli.

19. Langkah Aman Membeli Tanah

Jika Anda hendak membeli tanah, jangan menjadikan kuitansi sebagai titik akhir transaksi. Jadikan kuitansi sebagai bagian dari dokumen transaksi. Setidaknya lakukan tahapan berikut.

Tahap 1 — Identifikasi Penjual

Pastikan:

KTP;
KK apabila diperlukan;
status perkawinan;
NPWP apabila diperlukan;
kewenangan menjual;
hubungan penjual dengan pemegang hak.

Tahap 2 — Periksa Sertipikat

Pastikan:

nama pemegang hak;
jenis hak;
luas;
letak;
nomor hak;
nomor bidang;
batas;
status pembebanan;
catatan lain.

Pengecekan sertipikat harus dilakukan melalui mekanisme yang sesuai pada Kantor Pertanahan/PPAT. Sistem administrasi pertanahan telah mengalami perkembangan, termasuk pengaturan pelaksanaan pendaftaran melalui Permen ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021 yang mengubah ketentuan pelaksanaan PP 24/1997.

Tahap 3 — Periksa Status Sengketa

Pastikan tidak ada:

gugatan;
sita;
blokir;
konflik batas;
klaim ahli waris;
penguasaan oleh pihak lain.

Tahap 4 — Periksa Objek secara Fisik

Datangi langsung ke lokasi. Kemudian perbandingkan antara : dokumen ↔ lokasi ↔ batas ↔ luas ↔ penguasaan fisik. Jangan membeli tanah hanya berdasarkan foto atau keterangan penjual.

Tahap 5 — Gunakan PPAT

Untuk transaksi yang dimaksudkan sebagai peralihan hak atas tanah, proses harus dilakukan sesuai ketentuan pertanahan melalui PPAT yang berwenang.

PPAT bukan sekadar “orang yang membuat akta”. PPAT merupakan bagian penting dalam memastikan transaksi dapat dituangkan ke dalam dokumen yang diperlukan untuk proses pendaftaran perubahan data pertanahan. PP 37/1998 beserta perubahannya mengatur jabatan PPAT tersebut.

20. Bagaimana Jika Penjual Menolak ke PPAT?

Ini adalah salah satu tanda yang patut diwaspadai. Apabila penjual mengatakan: “Tidak perlu PPAT, kuitansi saja cukup.” Pembeli sebaiknya tidak langsung menerima pernyataan tersebut. Harus ditanyakan: Mengapa penjual tidak mau melakukan AJB? Kemungkinan penyebabnya bisa sangat beragam, misalnya:

sertipikat belum ada;
nama dalam sertipikat bukan nama penjual;
dokumen belum lengkap;
tanah warisan belum dibagi;
ada persoalan pajak;
ada sengketa;
tanah sedang dibebani Hak Tanggungan;
atau persoalan lainnya.

Tentu tidak setiap penolakan berarti terdapat penipuan. Tetapi secara due diligence, penolakan terhadap mekanisme formal harus diperlakukan sebagai indikator risiko yang perlu diperiksa.

21. Bagaimana Jika Sudah Terlanjur Membeli Tanah dengan Kuitansi?

Jangan panik, tetapi jangan pula menganggap persoalan selesai. Langkah pertama adalah melakukan audit dokumen dan status tanah. Kemudian kumpulkan:

kuitansi asli;
perjanjian jual beli;
bukti transfer;
bukti pembayaran tunai;
KTP penjual;
KTP pembeli;
dokumen tanah;
girik/letter C apabila ada;
SPPT PBB;
surat keterangan desa/kelurahan;
bukti penguasaan;
foto objek;
saksi transaksi;
bukti komunikasi dengan penjual.

Kemudian lakukan pemeriksaan terhadap status tanah. Apabila penjual masih dapat ditemukan dan status tanah memungkinkan, langkah yang paling ideal adalah menyempurnakan transaksi melalui mekanisme pertanahan yang sesuai, termasuk pembuatan AJB oleh PPAT dan pendaftaran peralihan hak apabila persyaratannya terpenuhi.

22. Bagaimana Jika Penjual Sudah Meninggal?

Ini menjadi lebih kompleks. Apabila penjual meninggal dunia sebelum proses peralihan hak diselesaikan, pembeli mungkin harus berhadapan dengan ahli waris. Dalam keadaan demikian, dokumen kuitansi dapat menjadi bukti penting untuk menunjukkan adanya transaksi. Namun, penyelesaiannya harus melihat:

apakah jual beli benar-benar terjadi;
apakah pembayaran lunas;
apakah penjual memang pemilik;
kapan transaksi dilakukan;
apakah objek tanah jelas;
siapa ahli waris;
apakah ahli waris mengakui transaksi;
dan bagaimana status tanah dalam administrasi pertanahan.

Apabila terjadi penolakan dari ahli waris, penyelesaian dapat masuk ke ranah sengketa perdata.

23. Kuitansi Dapat Menjadi Bukti, Tetapi Bukan “Jaminan Mutlak”

Kesimpulan hukum yang lebih tepat adalah: ‘’Kuitansi dapat menjadi alat bukti penting mengenai pembayaran dan transaksi, tetapi kuitansi bukan jaminan mutlak bahwa pembeli telah memperoleh kepastian hukum atas hak atas tanah’’.

Dalam perkara tertentu, kuitansi bahkan dapat mempunyai nilai pembuktian yang signifikan apabila didukung oleh:

saksi;
penguasaan fisik;
surat perjanjian;
bukti pembayaran;
dokumen riwayat tanah;
pengakuan penjual;
dan bukti lain.

Namun, semakin lengkap bukti yang dimiliki, semakin kuat posisi pembeli dalam membuktikan riwayat transaksi.

24. Yurisprudensi Mahkamah Agung Tidak Boleh Disalahgunakan

Sering ditemukan argumentasi: ‘’Mahkamah Agung sudah mengatakan jual beli tanah tidak harus dengan PPAT.’’ Pernyataan tersebut tidak sepenuhnya salah, tetapi terlalu menyederhanakan persoalan.

Yurisprudensi MA yang sering dikutip dalam perkara tanah memang menunjukkan bahwa dalam konteks tertentu pengadilan dapat mengakui transaksi tanah meskipun tidak dituangkan dalam akta PPAT.

Direktori Putusan Mahkamah Agung, misalnya, memuat perkara yang merujuk Putusan MA Nomor 126 K/Sip/1974 dalam konteks pembuktian jual beli tanah dan kedudukan akta PPAT. Namun, dari sudut hukum pertanahan, terdapat perbedaan fundamental antara: pengakuan pengadilan bahwa transaksi pernah terjadi dengan pemenuhan persyaratan administrasi untuk mendaftarkan peralihan hak.

Perbedaan tersebut sangat penting dalam memberikan nasihat hukum kepada calon pembeli.

25. Prinsip “Terang dan Tunai” dalam Jual Beli Tanah

Dalam hukum adat yang menjadi salah satu sumber pembentukan hukum tanah nasional, jual beli tanah dikenal dengan karakter terang dan tunai. Tunai berkaitan dengan dilakukannya transaksi secara terbuka di hadapan pihak yang memiliki fungsi sosial-administratif dalam masyarakat.

‘’Tunai’’ berkaitan dengan adanya pemindahan hubungan hukum yang disertai pembayaran, meskipun dalam perkembangan praktik dapat terdapat bentuk pembayaran yang disepakati para pihak. Namun, dalam sistem hukum pertanahan modern, prinsip tersebut tidak dapat dilepaskan dari kebutuhan pendaftaran tanah dan administrasi pertanahan. Karena itu, prinsip terang dan tunai tidak dapat dijadikan alasan untuk mengabaikan seluruh prosedur pertanahan.

26. Apa yang Harus Ada dalam Kuitansi Jual Beli Tanah?

Jika dalam keadaan tertentu pembayaran harus dilakukan terlebih dahulu, kuitansi sebaiknya dibuat secara jelas. Setidaknya mencantumkan:

nama lengkap penjual;
nama lengkap pembeli;
NIK;
jumlah uang;
terbilang;
tanggal pembayaran;
tujuan pembayaran;
identitas objek tanah;
luas;
lokasi;
batas;
nomor sertipikat atau alas hak jika tersedia;
status pembayaran;
tanda tangan;
materai sesuai ketentuan;
saksi jika diperlukan.

Tetapi sekali lagi, kuitansi yang lengkap tetap tidak menggantikan AJB PPAT dan proses pendaftaran hak.

27. Bagaimana Posisi Materai?

Materai juga sering disalahpahami. Materai bukan alat untuk “mensahkan” jual beli tanah. Fungsi bea meterai berkaitan dengan aspek perpajakan atas dokumen tertentu, bukan mengubah dokumen yang secara materiil bermasalah menjadi sah. Karena itu, kuitansi yang ditempeli materai tetap tidak otomatis membuktikan bahwa penjual adalah pemilik tanah. Materai bukan sertifikat kepemilikan.

28. Jangan Hanya Memeriksa “Surat”, Periksa Riwayat Tanah

Kesalahan dalam transaksi tanah biasanya bukan hanya terjadi karena dokumen palsu. Masalah dapat timbul karena riwayat tanah tidak pernah diperiksa. Due diligence tanah harus menjawab:

Siapa pemilik pertama?

Bagaimana tanah diperoleh?

Pernahkah tanah dijual?

Pernahkah tanah diwariskan?

Apakah ada ahli waris?

Apakah pernah dijadikan jaminan?

Apakah ada sengketa?

Apakah batas tanah sesuai?

Apakah ada pihak lain yang menguasai?

Apakah dokumen sesuai dengan data Kantor Pertanahan?

Inilah yang membedakan transaksi tanah profesional dengan transaksi tanah yang hanya mengandalkan kepercayaan.

29. Checklist Aman Membeli Tanah

Sebelum membayar lunas, pembeli sebaiknya menggunakan checklist berikut:

Pemeriksaan	Status
Identitas penjual	✓
Kewenangan menjual	✓
Sertipikat/asli alas hak	✓
Pengecekan sertipikat	✓
Status Hak Tanggungan	✓
Status blokir/sita	✓
Status sengketa	✓
Riwayat tanah	✓
Status perkawinan	✓
Status waris	✓
Batas fisik tanah	✓
Luas tanah	✓
Kesesuaian dokumen dan objek	✓
Pajak terkait	✓
PPAT	✓
AJB	✓
Pendaftaran peralihan hak	✓

Semakin banyak item yang tidak diperiksa, semakin tinggi risiko transaksi.

30. Membeli Tanah Hanya Berdasarkan Kuitansi, Aman atau Tidak?

Jawaban paling tepat adalah, Tidak aman apabila kuitansi dijadikan satu-satunya dasar untuk menganggap pembeli telah memperoleh kepemilikan tanah.

Kuitansi mempunyai nilai pembuktian, terutama mengenai pembayaran atau adanya transaksi. Dalam perkara tertentu, kuitansi bahkan dapat menjadi bagian penting dari pembuktian jual beli tanah. Akan tetapi, kuitansi tidak identik dengan sertipikat tanah dan tidak menggantikan fungsi AJB PPAT dalam proses pendaftaran peralihan hak.

Hukum pertanahan Indonesia menempatkan pendaftaran tanah sebagai instrumen penting untuk memberikan kepastian hukum. PP Nomor 24 Tahun 1997 yang telah diubah dengan PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur sistem pendaftaran tanah, sedangkan PP Nomor 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016 mengatur jabatan PPAT.

Karena itu, prinsip yang paling aman dalam membeli tanah adalah: Jangan membeli tanah hanya berdasarkan kuitansi. Periksa haknya, periksa orangnya, periksa objeknya, periksa riwayatnya, lakukan pengecekan pertanahan, gunakan PPAT, buat AJB apabila persyaratan terpenuhi, dan daftarkan peralihan haknya. Dengan demikian, tujuan transaksi bukan sekadar ‘’sudah bayar’’, tetapi mencapai keadaan hukum di mana hak atas tanah dapat dibuktikan dan didaftarkan secara jelas atas nama pembeli.

Penulis:
Kholiq Hadi Rohman, S.H., M.H.

Butuh penanganan hukum profesional tanpa rumit? KHR LAW Attorney and Counsellor At Law siap mendampingi setiap langkah Anda. Tim kami langsung merespon cepat pertanyaan hukum yang sedang Anda hadapi.
Hubungi 0858-0000-3251

Membeli Tanah Hanya Berdasarkan Kwitansi, Aman atau Tidak? Ini Risiko dan Dasar Hukumnya