Rumah KPR Masih Kredit, Digugat Gono-Gini?

KHR LAW – Rumah yang masih dalam masa kredit atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kerap menjadi sumber sengketa saat pasangan bercerai. Banyak yang bertanya-tanya: apakah rumah yang statusnya masih diagunkan ke bank dapat digugat sebagai harta bersama (gono-gini)?

Secara substansi hukum, rumah yang dibeli selama perkawinan tetap berstatus harta bersama. Namun secara prosedural, terdapat dasar hukum yang memungkinkan gugatan tersebut dinyatakan tidak dapat diterima oleh pengadilan selama rumah masih menjadi jaminan utang yaitu Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 3 Tahun 2018.

Artikel ini membahas dasar hukumnya secara lengkap, termasuk bagaimana penerapannya dalam praktik.

Dasar Hukum: Harta yang Diperoleh Selama Perkawinan Adalah Harta Bersama

Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan menegaskan bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama, tanpa mempersoalkan siapa yang membayar atau atas nama siapa aset tersebut terdaftar.

Prinsip ini juga didukung oleh Pasal 32 ayat (2) UU Perkawinan yang mengatur bahwa penentuan mengenai tempat kediaman termasuk rumah yang sedang dalam status kredit harus ditetapkan bersama oleh suami dan istri.

Dengan demikian, selama pembelian rumah dilakukan dalam rentang waktu perkawinan berlangsung baik dibayar tunai maupun melalui skema KPR rumah tersebut berstatus sebagai harta bersama. Status “belum lunas” pada cicilan tidak menghapus status ini. Yang membedakan hanyalah adanya kewajiban (utang) yang melekat pada aset tersebut, yang juga harus diselesaikan bersama oleh kedua belah pihak.

Rumah KPR yang Belum Lunas: Aset Sekaligus Utang

Karena rumah KPR pada dasarnya adalah aset yang dibeli dengan utang, maka dalam pembagian harta gono-gini, dua hal harus diperhitungkan secara bersamaan:

1. Nilai aset rumah sebagai bagian dari harta bersama yang harus dibagi.
2. Sisa kewajiban kredit ke bank sebagai utang bersama yang turut menjadi tanggung jawab kedua pihak, terlepas dari siapa yang selama ini membayar cicilan.

Dalam praktiknya, pengadilan atau kesepakatan para pihak biasanya akan memperhitungkan nilai bersih rumah (nilai jual dikurangi sisa utang) sebagai dasar pembagian, bukan nilai rumah secara utuh.

SEMA Nomor 3 Tahun 2018: Dasar Hukum Gugatan Bisa Dinyatakan Tidak Dapat Diterima

Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 3 Tahun 2018 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2018 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan memuat rumusan khusus di bagian Rumusan Kamar Agama Perkara Keluarga. Rumusan tersebut pada intinya menyatakan bahwa gugatan harta bersama yang objek sengketanya masih diagunkan sebagai jaminan utang, atau objek tersebut mengandung sengketa kepemilikan akibat transaksi kedua dan seterusnya, maka gugatan atas objek itu harus dinyatakan tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijke Verklaard/NO).

Rumah yang masih dalam KPR pada dasarnya berstatus sebagai agunan di bank sampai kreditnya lunas sertifikatnya dipegang bank sebagai jaminan. Karena itu, ketentuan SEMA ini kerap menjadi dasar hakim untuk tidak menerima gugatan pembagian harta bersama atas rumah KPR yang belum lunas, dengan pertimbangan agar putusan pengadilan tidak merugikan pihak ketiga (dalam hal ini bank) yang memegang hak jaminan atas objek tersebut.

Beberapa hal penting untuk dipahami mengenai SEMA ini:

• Ruang lingkupnya adalah Rumusan Kamar Agama, sehingga penerapannya paling kuat pada perkara yang diperiksa di Pengadilan Agama (perceraian pasangan Muslim). Untuk perkara di Pengadilan Negeri, pendekatan hakim dapat bervariasi.
• “Tidak dapat diterima” berbeda dengan “ditolak”. Gugatan yang dinyatakan NO tidak menutup kemungkinan diajukan kembali di kemudian hari, misalnya setelah status agunan selesai (KPR lunas, atau rumah sudah dialihkan melalui over kredit).
• Penerapannya di lapangan tidak selalu konsisten. Ada putusan pengadilan yang tetap mengabulkan gugatan atas objek yang masih berstatus agunan, dengan pertimbangan bahwa hak kepemilikan atas rumah tetap melekat pada pasangan meskipun kreditnya belum lunas ke bank. Hal ini menunjukkan bahwa penerapan SEMA 3/2018 sangat bergantung pada penilaian majelis hakim dalam masing-masing perkara.

Bagaimana Jika Gugatan Dinyatakan Tidak Dapat Diterima?

Ketika gugatan atas rumah KPR dinyatakan NO berdasarkan SEMA 3/2018, bukan berarti hak atas rumah tersebut hilang. Pasangan tetap dapat menempuh beberapa langkah, antara lain:

• Menyelesaikan status kredit terlebih dahulu, misalnya dengan melunasi sisa KPR atau melakukan over kredit ke pihak ketiga, sebelum mengajukan kembali gugatan pembagian harta bersama.
• Menyelesaikan pembagian melalui kesepakatan di luar pengadilan (musyawarah atau mediasi), tanpa harus menunggu putusan hakim mengenai status kepemilikan.
• Mengajukan gugatan ulang setelah objek sengketa tidak lagi berstatus agunan.

Selain itu, meskipun gugatan atas objek rumah dinyatakan tidak dapat diterima, hal ini tidak serta-merta menghapuskan kewajiban bersama atas sisa utang KPR — kewajiban tersebut tetap melekat pada kedua mantan pasangan sebagai konsekuensi dari perjanjian kredit yang dibuat selama perkawinan.

Opsi Penyelesaian Rumah KPR Saat Perceraian

Beberapa opsi yang umum ditempuh pasangan yang bercerai saat rumah masih dalam status KPR:

• Over kredit ke pihak ketiga. Rumah dijual dengan melanjutkan sisa kredit ke pembeli baru, dan hasil penjualan dibagi sesuai kesepakatan atau putusan pengadilan.
• Salah satu pihak mengambil alih kepemilikan. Salah satu mantan pasangan melanjutkan pembayaran cicilan dan memberikan kompensasi senilai bagian pihak lainnya.
• Melanjutkan pembayaran bersama hingga lunas, baru kemudian menjual atau membagi rumah sesuai kesepakatan.
• Penyelesaian melalui putusan pengadilan, apabila para pihak tidak mencapai kesepakatan, termasuk kemungkinan hakim memerintahkan penjualan rumah kepada pihak ketiga dengan pembagian hasil secara proporsional.

Kesimpulan

Secara substansi, rumah yang dibeli selama perkawinan termasuk melalui skema KPR tetap berstatus harta bersama sesuai Pasal 35 UU Perkawinan. Namun secara prosedural, selama rumah tersebut masih menjadi agunan bank, gugatan pembagiannya berisiko dinyatakan tidak dapat diterima oleh pengadilan berdasarkan SEMA Nomor 3 Tahun 2018, khususnya dalam perkara di Pengadilan Agama. Karena penerapan ketentuan ini juga tidak selalu seragam di setiap pengadilan, langkah hukum yang tepat perlu disesuaikan dengan kondisi kredit, jenis pengadilan yang berwenang, dan strategi pembuktian yang digunakan.

Jika Anda menghadapi situasi serupa, konsultasi dengan advokat yang berpengalaman menangani sengketa harta bersama sangat disarankan agar strategi hukum dapat disesuaikan dengan kondisi kredit, dokumen kepemilikan, dan kesepakatan yang realistis bagi kedua pihak.

Butuh Bantuan Hukum Terkait Pembagian Harta Gono-Gini?

Setiap kasus rumah KPR memiliki karakteristik berbeda mulai dari status kredit, jenis pengadilan yang berwenang, hingga strategi pembuktian yang paling tepat. Tim kami di KHR Law siap membantu Anda menganalisis situasi secara menyeluruh dan merancang langkah hukum yang paling menguntungkan posisi Anda, baik melalui negosiasi, mediasi, maupun litigasi di pengadilan.

Telepon/WhatsApp: 0858-0000-3251, Email: khrlaw.officiale@gmail.com

Hubungi kami sekarang untuk mendapatkan konsultasi awal mengenai kasus Anda.

Penulis: Ahmad Qomaruzzaman, S.H. Partner KHR LAW